Atti ipotecari

Gli atti ipotecari sono complessi e contemplano diverse casistiche. Il nostro Studio offre una consulenza e un’assistenza personalizzata per ogni cliente, per aiutarlo nella scelta del mutuo più vantaggioso per lui e a semplificare gli aspetti burocratici che per i non addetti ai lavori sono sempre ostici e insidiosi.

Il mutuo è un contratto con il quale una parte, detta mutuante (di solito una banca), trasferisce una determinata quantità di denaro a favore dell'altra, detta mutuatario, al fine che quest'ultima possa goderne per un tempo determinato dopo il pagamento alla prima di un corrispettivo rappresentato da interessi.

Tuttavia, il mutuo è complicato da svariate clausole non sempre di immediata comprensione, ma necessarie a regolare tutti i rapporti tra le parti per la durata prevista: modalità di erogazione del mutuo, fissazione dei termini di rimborso del capitale e di pagamento degli interessi, determinazione di altre spese per gli oneri di amministrazione del contratto, disciplina e costi di estinzione anticipata, prestazione e manutenzione delle garanzie, conseguenze degli inadempimenti relativi (ritardi) e assoluti (mancato pagamento). Ciascuno di questi aspetti è a sua volta caratterizzato da una notevole ricchezza di possibilità e di sfumature, frutto sia di prassi e regole moderne, che di una tradizione dottrinale che può definirsi millenaria. Attualmente la tematica è ulteriormente arricchita da contributi e novità provenienti da Paesi stranieri e dalla disciplina dell'Unione europea.

I contratti di mutuo sono generalmente predisposti dalle banche; il notaio, se incaricato per tempo dal mutuatario, può esercitare su di essi un controllo volto a renderli più chiari e comprensibili, a individuare e suggerire soluzioni meglio adatte ai contraenti, ad eliminare clausole che possono ingenerare un ingiustificato squilibrio contrattuale.

I mutui possono essere di diverse tipologie:

• il mutuo stipulato secondo la disciplina speciale del "credito fondiario", poco diverso dal mutuo ipotecario "ordinario";
• il mutuo unilaterale, diffuso nella recente prassi la cui diversità risiede unicamente nel fatto che a recarsi dal notaio (come è indispensabile al fine della concessione della garanzia ipotecaria) è solo il mutuatario;

Non sempre alla stipulazione del mutuo segue immediatamente la materiale disponibilità del denaro: a volte le banche trattengono la somma fino al momento della effettiva acquisizione della garanzia ipotecaria, cioè, in concreto (a seconda dei diversi modelli), anche per una quindicina di giorni (o più) dopo la stipula. Il punto è di notevole importanza in quanto, spesso, il mutuatario ha necessità di disporre del denaro subito, per pagare al venditore la casa che contestualmente concede in garanzia alla banca. Un possibile rimedio consiste nell'ottenere dalla banca un finanziamento "ponte" (o "pre-finanziamento"), che copra il periodo tra la stipulazione del mutuo e il tempo necessario al consolidamento della garanzia; ma non tutte le banche sono a ciò disponibili. Con l'assistenza del notaio si potrà, secondo i casi, cercare di contemperare per quanto possibile le opposte esigenze.

Altra avvertenza concerne un aspetto eventuale: può darsi che il mutuatario preveda che l'immobile acquistato e concesso in ipoteca, debba essere presto rivenduto per varie esigenze (trasferimento di residenza, aumento dei componenti della famiglia con necessità di una casa più grande, ecc.); conseguentemente fa conto di poter accollare, in conto prezzo, al futuro nuovo acquirente dell'immobile la parte del mutuo che gli resta da pagare. Premesso che sull'accollo deve essere d'accordo anche l'acquirente e che a volte le banche pongono qualche ostacolo all'operazione, bisogna soprattutto ricordare che l'accollo non è "liberatorio", ma "cumulativo": ciò significa che, effettuato l'accollo del residuo mutuo, la banca non cambia debitore, ma ne acquisisce uno in più; per cui, se il nuovo acquirente per caso non riesce a pagare la banca, questa potrà ancora avanzare pretese nei confronti dell'originario mutuatario. Per questi motivi, la attuale prassi constata un minore ricorso all'accollo: in sostanza il venditore estingue il suo mutuo, mentre l'acquirente, se necessario, ne contrae uno nuovo in proprio. Anche su questo aspetto, il notaio può essere di aiuto, evidenziando le concrete alternative ed i relativi costi.